Het huurrecht gaat over overeenkomsten waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie. Het huurrecht heeft zowel betrekking op roerende zaken (bijvoorbeeld een auto, fiets of machine) als onroerende zaken (woning, bedrijfspand of kantoorruimte). In het huurrecht wordt onderscheid gemaakt in drie verschillende typen huurruimten voor onroerende zaken: de huur van woonruimte, middenstandsruimte (een winkel of horecapand) en overige bedrijfsruimte (kantoorruimte). Voor deze verschillende typen huur geldt een ander wettelijk regime ten aanzien van de rechten en verplichtingen over en weer, met name wat betreft de wijze van beëindigen van de huur.
Huurovereenkomst kantoorruimte Vanwege het feit dat wonen als een van de meest essentiële levensbehoeftes wordt beschouwd, heeft de wetgever diverse artikelen opgenomen die ter bescherming strekken van de huurder. Huur van woonruimte ziet in hoofdlijnen op de verhuur van een gebouwde onroerende zaak als zelfstandige of onzelfstandige woonruimte. De onderhuur van kamers valt bijvoorbeeld ook onder de huur van woonruimte.
Zoals hiervoor reeds is aangegeven wordt de positie van de huurder van woonruimte goed beschermd om ervoor te zorgen dat deze niet zomaar uit zijn huis gezet kan worden, of bijvoorbeeld niet onverwachts met een grote huurverhoging kan worden geconfronteerd. Vanwege het feit dat de wetgever de huur van woonruimte dermate belangrijk vindt, kan voor het overgrote deel niet van de betreffende (dwingendrechtelijke) wetsartikelen worden afgeweken. Voor een verhuurder is het belangrijk om dit te realiseren. Behalve bepaalde specifiek in de wet genoemde uitzonderingen (verhuur in het kader van de Leegstandswet, hospitaverhuur, etc. etc.) kan een verhuurder slechts met instemming van de huurder een beroep doen op het eindigen van de huur wegens het verstrijken van de overeengekomen duur. Indien een huurder niet instemt met het einde van de huur, zal de huurovereenkomst in de meeste gevallen doorlopen.
Kolkman Advocaten kan u adviseren op welke wijze u het beste een huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte kunt sluiten.
Huurovereenkomst middenstandsruimte Het volgende type huur waarvoor vergaande beschermingsregels zijn opgesteld, ziet op huur van zogenaamde middenstandsruimte. Huur van middenstandsruimte houdt in dat een onroerende zaak bedrijfsmatig wordt verhuurd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf bijvoorbeeld een winkel of een restaurant- of cafébedrijf.
De wet bepaalt dat een huurovereenkomst ter zake deze zogenaamde artikel 7:290-bedrijfsruimte in principe voor 5 jaar wordt aangegaan. De huurovereenkomst die voor 5 jaar geldt, wordt na het verstrijken van die tijd van rechtswege verlengd met 5 jaar. De huurder kan in principe dus aanspraak maken op een huurtijd van 5 + 5 jaar. De reden hiervan is gelegen in het feit dat de ondernemer die een dergelijke bedrijfsruimte huurt, de kans moet krijgen om zijn investeringen in het pand terug te verdienen. Voor de inrichting van een pand en het opbouwen van een klantenkring moeten namelijk behoorlijke investeringen worden gedaan, die vaak pas gedurende een lange termijn kunnen worden terugverdiend.
Op bovenstaande regels met betrekking tot de duur van de overeenkomst zijn uitzonderingen. Deze regels zijn bijvoorbeeld niet van toepassing op een overeenkomst die 2 jaar of korter duurt.
Daarnaast kent dit type huur specifieke bepalingen met betrekking tot eventuele huurprijswijziging, opzegging en indeplaatsstelling.
Kolkman Advocaten kan u adviseren bij het aangaan en beëindigen van een huurovereenkomst middenstandsruimte en u adviseren op de (uitzonderings)mogelijkheden die de wet biedt.
Huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte Tenslotte kent de wet het type huur overige bedrijfsruimte. Onder huur van overige bedrijfsruimte wordt de bedrijfsmatige huur van bedrijfsruimte verstaan, die niet als middenstandsruimte wordt gekwalificeerd. Onder dit type huur valt onder meer de huur van kantoorruimte, een verhuurbedrijf, bankkantoor, fitnesscentrum, etc. etc. Dit type huur kent de minste wettelijke huurbeschermingsregels.
In afwijking van de huur van middenstandruimte, geldt voor een dergelijke huur bijvoorbeeld geen minimale termijn waarvoor de huurovereenkomst moet worden aangegaan. Ook geldt voor dit type huur geen wettelijke regeling voor huurprijsaanpassing, opzegging en ontruimingsbescherming. Wel heeft een huurder na opzegging – van rechtswege – zogenaamde ontruimingsbescherming. Deze ontruimingsbescherming houdt in dat een huurder gedurende 2 maanden na het tijdstip waartegen de ontruiming is aangezegd, niet tot ontruiming kan worden gedwongen, behoudens enkele uitzonderingen daargelaten. De huurder kan binnen deze 2 maanden echter de rechter verzoeken om de periode van ontruimingsbescherming te verlengen. Deze verlenging kan voor een termijn van ten hoogste 1 jaar na de beëindiging van de huurovereenkomst worden uitgesproken, waarna deze vervolgens op verzoek van de huurder nog 2 maal met ten hoogste een jaar kan worden verlengd. Dit betekent dat u er als verhuurder er rekening mee dient te houden dat de huurder maximaal 3 jaar na de huurbeëindiging nog gebruik kan maken van het gehuurde. Uiteraard moet de (voormalig) huurder, de huurovereenkomst is immers geëindigd, een gebruiksvergoeding betalen die doorgaans gelijk is aan het bedrag van de toenmalige huur.
Kolkman Advocaten kan u ook op het gebied van overige bedrijfsruimte adviseren bij het aangaan en beëindigen van de huurovereenkomsten overige bedrijfsruimte.
Contact Wilt u weten wat wij voor u en uw huurrecht zaak kunnen betekenen? Bel ons direct op: 0546-588888 of mail uw vraag naar info@kolkman.nl.
| 
